Építési szabályok változása

2025. január 1-től hatályba lépett a Településrendezési és Építési Követelmények Alapszabályzatáról szóló 280/2024. (IX. 30.) Kormány rendelet.

OTÉK helyett TÉKA

 

Azok számára, akik akár érdeklődési körük, akár szakmai kötelezettségük alapján már találkoztak ezzel a két rövidítéssel, bizonyára nem mondunk túl sok újdonságot. Most az átlag olvasó - vagy olyan személyek számára kívánunk rövid áttekintést adni, akik most ismerkednek az építési, telekalakítási, övezeti, beépítési százalékok fogalmával.

 

 

Mi is az OTÉK és TÉKA mozaikszavak jelentése?

 

Mindkét rövidítés kormányrendeletet takar.

 

Az Országos Településrendezési és Építési Követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet (OTÉK), mely 2024. december 31-ig volt hatályban, de átmeneti időszakra vonatkozóan ezen kormányrendelet némely rendelkezéseit még 2025.06.30-ig kell alkalmazni.

 

2025. január 1-től pedig a hatályba lépett a Településrendezési és Építési Követelmények Alapszabályzatáról szóló 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet (TÉKA), de alkalmazása ütemezetten kerül bevezetésre. Ezen jogszabály kötelező alkalmazási időpontja: 2025.07.01.

 

 

Miért fontos a TÉKA?

 

Egy változtatás, hogy az új jogszabály ketté választja az építési övezetet az övezettől.

 

Az értelmezési rendelkezések között határozza meg, hogy:

 

• építési övezet: "a beépítésre szánt területeken belül a területrészek sajátos építési használatának megfelelő besorolás",

 

• míg az övezetre vonatkozóan az alábbiakban rendelkezik: "a beépítésre nem szánt területeken belül a területrészek sajátos építési használatnak megfelelő besorolás".

 

Amennyiben valaki építési telket akar vásárolni, az alábbiakkal kell tisztában lennie. Először is a helyrajzi számot kell tudnia. Ez alapján az ingatlan tulajdonosi viszonyain kívül az ingatlan besorolását, címét, pontos területét tudhatja meg. Ezekhez az adatokhoz az Ügyfélkapun keresztül lehet hozzáférni, az "Ingatlan leíró adatai" című lekéréssel.

 

Akik építkezni szeretnének természetesen az építési övezettel kapcsolatos lehetőségekkel is tisztában kell lenniük. A TÉKA meghatározása szerint beépítésre szánt területek beépítésének határértékei az alábbiak lehetnek:

 

 

 

 

Ezek az adatok a Helyi Építészeti Szabályzatban vannak nyilvántartva, ahol megtudhatja, hogy az adott konkrét ingatlan melyik általános használati övezetbe tartozik. Ezért célszerű arról pontosan és napra készen tájékozódni. Ezt megtehetik az adott település vagy kerület honlapját felkeresve. A másik lehetőség a Nemzeti Jogszabálytár (https://or.njt.hu/) igénybevétele is. Itt célszerű a konkrét térképet is lekérdezni. Itt megtalálható az adott ingatlan építési övezeti besorolása. A térképen az alábbi jelöléseket lehet látni: kisvárosi lakótelet Lk, kertvárosias lakóterület Lke, falusias lakóterület Lf, hétvégi házas terület Üh. Az adatok, térkép, besorolás mellett a jelmagyarázatokat is érdemes alaposan tanulmányozni.

 

Például a TÉKA 2. sz. mellékletében az alábbi ábrán jeleníti meg az épület adatait.

 

(nagyobb méretért kattints a képre)

 

 

Hasonlóan ábrán mutatja meg a TÉKA melléklete a különböző terepviszonyok közötti beépítési magasságokat is. Úgy, mint lejtős terepen magastetős épületnél, sík terepen lapostetős épületnél, lejtős területnél lapostetős épületnél. Ezekről az adatokról a Helyi Építészeti Szabályzat ad pontos felvilágosítást.

 

Az új TÉKA rendelet számos új előírást vezet be, amelyek egyes területeken szigorúbbak, más esetekben pedig lehetőségeket biztosítanak a modern és fenntartható építési gyakorlatok számára.

 

Ez az új szabályozás meghatározó lesz minden építési és településrendezési projekt esetében. A legfontosabb változások között szerepel például:

 

• új szabályok az épületmagasság és szintterületi mutató számítására,

 

• módosított parkolási mutatók,

 

• szabályok az erkélyek méretére és elhelyezkedésére.

 

Az új TÉKA rendelet számos új előírást vezet be, amelyek egyes területeken szigorúbbak, más esetekben pedig lehetőségeket biztosítanak a modern és fenntartható építési gyakorlatok számára.

 

Például az új rendelet különösen ösztönzi a környezettudatos építkezést és a természetes építőanyagok használatát. Ez azt jelenti, hogy ha valaki például fa- vagy más természetes alapanyagokat használ, kedvezményeket kaphat, az építési telek beépítési százalékára vonatkozóan.

 

Mint minden újdonság esetében itt is fontos a megbízható helyről történő tájékozódás. Tudni kell először is, hogy mit keresünk, mi a célunk a telekkel. Itt figyelni kell arra, hogy ha például egy belterületi, közművesített (ezen belül összközműves) ingatlant keresünk, annak milyen adottságai vannak. De célszerű úgy választani a lehetőségek közül, hogy az építtető panorámás, sürgősen eladó/vásárolható telket szeretne? Vagy családi házat, esetleg nyaralót tervez felhúzni a telek ingatlanra?

 

Fontos lehet, hogy a család mekkora, milyen igényei vannak, milyen anyagi lehetősége van az építtetőnek. A telek földrajzi elhelyezkedésénél fontos lehet a panorámán kívül a szomszéd telkek távolsága, a zöldfelület, a közutak megléte. Ezek az alapok. A keresésnél még lényeges, hogy sürgősen keresünk-e vagy ráérünk kényelmesen végig nézni a kínálatot. Természetesen az építési telek vételára is szerepet játszik a döntésben.

 

A fentebb már említett hatályos TÉKA - mint főbb jogszabály - lehetővé teszi a Helyi Építészeti Szabályzatban az adott település helyi rendelkezéseit alkalmazni.

 

 

Nézzünk meg most egy tetszőleges település erre vonatkozó rendelkezéseit. Jelen tájékoztatónkban az Eger Megyei Jogú Város Helyi Városrendezési és Építési Szabályzatáról szóló rendelkezést vegyük nagyító alá (Eger Megyei Jogú Város Önkormányzata 27/2008.(VI.27.) önkormányzati rendelete):

 

Az egri HÉSZ – elsőként felsorolja azokat a településeket, melyekre a rendelkezés vonatkozik. A kötelező rendelkezési elemek megjelenítése után (a vásárlót valószínű inkább érdeklő egyedi) adatokat is itt részletezi a rendelet.

 

Ilyen például:           

                                                                                                               

• közterületi telekhatár, szabályozási vonal, szabályozási szélesség, övezetek és építési övezetek határa,

 

• az építési övezetek jele és a hozzájuk rendelt szabályozási tartalmak (beépítési mód, terepszint feletti és alatti beépítési mérték, építménymagasság, beépítési magasság, a szabályozási terven rögzített helyeken a homlokzatszakaszra számított építménymagasság, vagy épületmagasság, legkisebb kialakítható telekterület, valamint zöldfelületi arány

 

• építési vonal,

 

• a mindenkori telekhatárhoz viszonyított terepszint alatti és feletti építési hely, vagy építési sáv határa,

 

De ugyancsak fontos a rendelkezésnek azon része, mely a terephez igazodóan állapítja meg az építendő objektum adatait, mint a terep alá süllyesztett gépkocsi tároló építési helyét, a közterület feletti átépítés lehetőségét, a szerkezeti jelentőségű zöldfelületek lehatárolása, ezek fejlesztésére, megőrzésére irányuló rendelkezéseket (megtartandó/kialakítandó zöldfelület, kötelező és megtartandó fásítás/fasor, és egyedi fákat.

 

Külön felhívom a vásárolni/építkezni szándékozók figyelmét, hogy a vásárlás előtt fokozottan tájékozódjanak, hogy a kinézett telek a HÉSZ szerint esetleg építési tilalom területe vagy elővásárlási joggal terhelt terület-e.

 

A helyi HÉSZ rendelkezik a kialakult állapot és az illeszkedés általános szabályairól,  (telekalakítás, beépíthetőség, utcai építési vonal meghatározása). Rendelkezik továbbá a zártsorú beépítési mód esetében a telek hátsókerti építési vonaláról is. De ugyancsak a HÉSZ határozza meg a telekalakítás általános helyi szabályait, és a közterületekre vonatkozó általános követelményeit.

 

Fontos a HÉSZ azon rendelkezése mely a terület felhasználási egységek övezeteinek előírásairól dönt, mint a belterületi határ, belterületbe vonás. A beépítésre szánt területekre vonatkozóan a TÉKA alapján meghatározza az alábbiakat azok térképszelvénnyel megjelenített jelölésével egyetemben. Ezek az Eger város rendelkezéseiben az alábbiak:

 

• Ln – nagyvárosias lakóterület;

 

• b) Lk – kisvárosias lakóterület;

 

• ba) kisvárosias általános lakóterület (Lk1)

 

• bb) kisvárosias, korlátozott építménymagasságú lakóterület (Lk2)

​​​​​​​

• bc) kisvárosias korlátozott magasságú és terhelhetőségű lakóterület (Lk3)

​​​​​​​

• c) Lke – kertvárosias lakóterület.

 

Ezen intézkedésekben részletesen felsorolásra kerül minden – a rendelkezés elején tételesen felsorolt – településekre vagy helyrajzi számmal megjelölt - területekre vonatkozóan.

 

Ezt a részt különösen fontos alaposan tanulmányozni, mert ezen intézkedéseknek a be nem tartása komoly bírságot, esetleg (legrosszabb esetben) bontási kötelezettséget is jelenthet.

 

Fontos még megismerni az épületek elhelyezésének általános követelményeit úgymint alkalmazható beépítési módok, az építési hely; az elő-, oldal- és hátsókert előírásait, és a beépítettség meghatározásait. Ebben a részben is helyi település, helyrajzi számmal ellátott területre vonatkozóan intézkedik a HÉSZ. Itt határozza meg például az építménymagasság és a beépítési magasságot, a legkisebb  zöldfelület nagyságát, a terepszint alatti beépítés előírásait és még több feltételt is.

 

 

A HÉSZ tartalma településenként változik, a helyi viszonyokat képezi le az intézkedésével. A keretek azonosak, a tartalom egyedi.

 

Van olyan település is, mely nem vesződött azzal, hogy teljesen új HÉSZ rendelkezést alkosson, hanem egy módosítást adott ki a témában. Ilyen például Törökbálint, melynek rendelkezés módosítási megnevezése: ”TÖRÖKBÁLINT VÁROS HELYI ÉPÍTÉSI SZABÁLYZATÁNAK MÓDOSÍTÁSA EGYSZERŰSÍTETT ELJÁRÁSBAN”. Ezen település önkormányzata csak azokra az adatokra vonatkozóan jelentetett meg rendelkezést, mely a korábbi HÉSZ előírásaitól eltér. Ebben az esetben mind a két rendelkezés előírásait (alap és módosított) célszerű tanulmányozni.

 

Életünk egyik legfontosabb döntését kell meghozni egy jó adottságú építési telek kiválasztásával. Célszerű ilyenkor szakembert, ingatlanirodát megkeresni, amely segít a megfelelő telek felkutatásánál, az adatok ellenőrzésénél. Ebben tud Önnek segítséget adni a Lakáscentrum Iroda.